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문재인 정부가 집값을 잡겠다며 임기 내내 부동산 규제를 쏟아냈지만 정작 서울 아파트 가격에는 아무런 영향을 주지 못한 것으로 나타났다. 오히려 12·16 대책은 전국 집값을 밀어올린 것으로 분석됐다.
28일 국회 예산정책처의 '주택가격 영향요인 분석' 보고서에 따르면 2017년 6·19 부동산 대책, 8·2 대책, 2019년 12·16 대책 등 정부의 부동산 규제 이후 서울 집값은 변동이 없거나 오히려 오른 것으로 나타났다.
2017년 8월부터 시행된 투기지역과 투기과열지구에 대한 LTV(주택 담보인정비율) 상한을 40%로 축소한 조치는 서울 지역의 집값에 영향을 주지 못한 것으로 드러났다. 제주·경기·인천 등의 주택매매가격 상승률은 일부 둔화됐다. 2018년 2월부터 조정대상지역과 수도권 기타 지역에 대한 DTI(총부채 상환비율) 역시 서울 집값과 무관했다. 부산과 울산, 경남북 정도만 일부 영향을 받아 집값 상승률이 하락했다.
2019년 12월 발표한 12·16 대책은 전국 집값을 오히려 높인 것으로 분석됐다. 경남 지역을 제외한 전 지역의 주택매매지수가 상승했다. 이에 대해 국회 예정처는 "코로나19 이후 금융지원을 위한 거시건전성정책이 동시에 시행되면서 부동산 규제 효과가 약화됐고 풍부한 유동성에 의한 자산가격 상승에 대한 기대가 증가했으며, 규제차익에 따른 풍선효과가 발생한 영향"이라고 설명했다.
서울 집값에 유의미한 영향을 준 것은 금리 뿐이었다. 금리가 1% 증가할 때 서울 집값은 0.025% 하락한 것으로 조사됐다. 이는 서울지역의 가계대출이 많은 것과 연관이 높다는 분석이다.
주택 가격에 가장 큰 영향을 주는 것은 전달의 주택 가격이었다. 한번 형성된 시세는 쉽게 무너지지 않는다는 의미다.
부동산 공급량은 전국 아파트 가격을 끌어내리는 요인으로 분석됐다. 주택 추가공급량이 1% 증가할 때 전국 아파트 가격은 0.002% 감소했다. 부산, 대구, 광주, 경기, 강원, 경남 지역은 주택 초과공급으로 미분양이 발생하면서 주택 가격 하락으로 이어진 것으로 나타났다.
인구변화도 부동산 가격 상승에 영향을 주고 있는 것으로 나타났다. 가구 수 증가에 따라 집값이 오르고 있다는 것이다. 가구 수가 1% 늘어날 때 아파트 매매가격지수는 0.12% 가량 높아진다는 분석이다.
강진규 기자 josep@hankyung.com
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